Opzet en verloop van 45-plus project HET KWARTEEL in Culemborg
Wensen en verwachtingen
In december 1994 is de eerste bijeenkomst van dertig vrienden met de bedoeling van gedachten te wisselen over een mogelijk gezamenlijk woonproject.
Zij horen allemaal bij een landelijke gespreksgroep, genaamd ‘Kartel’.
Door de W van Woongroep toe te voegen ontstaat de naam ‘Kwartel’.
Logisch dat het gebouw het ‘Kwarteel’ wordt.
De motivatie van de ‘Kartel’ leden loopt sterk uiteen. Een enquête onder belangstellenden moet duidelijkheid verschaffen.
Enkele vragen en antwoorden van deze enquête zijn hieronder terug te vinden.
Veel van de toen uitgesproken wensen zijn gerealiseerd. Wel echter tegen hogere kosten dan in eerste instantie gewenst. Uiteraard zijn de bouwkosten tussen 1994 en 2003 sterk gestegen maar toch!…
Enkele vragen en antwoorden:
Waarom willen wij met elkaar deze volgende fase van ons leven ingaan?
- Stimulans tot gezamenlijke activiteiten.
- Gezelligheid dichtbij.
- Geen claim op familie en kinderen.
- Samen een project opzetten en verwezenlijken.
- Verhuizen terwijl we nog fit zijn en nieuwe uitdagingen willen en kunnen aangaan.
- Niet in je eentje deze stap zetten.
- Vrienden in de buurt als je alleen komt te staan
Hoe moet het eruit zien?
- Veel punten krijgen een landhuis met koetshuizen en een appartementen gebouw.
Wat willen we gemeenschappelijk?
- Een ontmoetings, feest, vergader, spelletjes en eetruimte, waarin een bibliotheek moet komen en met een groot terras.
- Tuin, logeerkamer(s), wasserette, klusruimte en fietsenberging
Wat willen we individueel?
- Privacy, dus eigen voordeur, woon, bad, slaap en werkkamer, keuken, berging.
Hoeveel willen en kunnen we eventueel maximaal betalen?
- Een koopsom van max. f 300.000 (gulden).
Waar moet het staan?
- Hoog scoren: het platteland, centraal in Nederland en gemakkelijk bereikbaar per openbaar vervoer.
Opzet en stappenplan
Na de enquête verbinden 18 personen zich aan dit project, 7 personen aarzelen.
Voldoende motivatie en belangstelling dus om op zoek te gaan naar locaties. We bezoeken een prachtige landgoedplek in Dieren, een klooster in Berg en Bosch (Bilthoven), een VINEX locatie met een plan voor 4000 (!) nieuwbouwwoningen in Deventer, een plek in bossen met buizerds bij Barneveld.
En ineens komen we in contact met Marleen Kaptein, de voortrekster van de ecologische woonwijk EVA Lanxmeer in Culemborg. Deze wijk ligt centraal in het land, naast het station en er kunnen 200 woningen worden gebouwd. Het concept en het enthousiasme van de mensen die daar al begonnen zijn, vinden wij erg aantrekkelijk.
Gevolgen van onze keuze voor Culemborg zijn dat:
· de groep gehalveerd wordt. Een aantal wil liever op het zand (Achterhoek) wonen.
· we lid worden van de Bewoners Vereniging EVA Lanxmeer: BEL
· we merken dat duurzaam bouwen duur bouwen is. We moeten voldoen aan de eisen van de projectgroep, d.w.z. de gemeente Culemborg, op het gebied van energiearme appartement bouw.
· we nieuwe deelnemers moeten werven. Dit doen we via via en we organiseren een informatiedag in Utrecht.
· we besluiten alles zelf te doen in particulier opdrachtgeverschap. We richtten de Vereniging Ontwikkelingsproject Woongroep Kwartel op. Inmiddels is het 1999 en ons aantal bestaat uit 10 huishoudens. Dit wordt de initiatiefgroep. Een zogenaamd deelnamebesluit wordt getekend en alle 10 huishoudens krijgen rangnummer 1 voor een eerste keuze uit de te bouwen appartementen.
Het sociale proces.
Wij denken dat erg veel aandacht gegeven moet worden aan het groepsgevoel.
We vinden in Babs Rentjes een begeleidster bij het groepsproces. Vanaf het begin weten we dat het belangrijk is veel energie te steken in de sociale duurzaamheid.
Wij formuleren ons wervingsbeleid:
· nieuwe leden dienen 3x mee te doen aan vergaderingen of andere groepsactiviteiten.
· dan vraagt iemand van de wervingscommissie of men echt wil deelnemen.
· vervolgens gaan minstens 2 personen van de commissie bij de optant thuis praten over het gewenste appartement, de financiële mogelijkheden en vragen wij naar vaardigheden en voor welke werkgroep hij/zij belangstelling heeft.
· zodra de optant dan aangeeft echt lid te willen worden;
· stemt de groep over zijn/haar lidmaatschap en bij voldoende stemmen volgt de feestelijke toelating tot de vereniging.
· daar wordt dan tevens een gedicht, dat ons dierbaar is, voorgelezen en aan het nieuwe lid overhandigd.
De uitvoering.
De structuur van de vereniging geven wij voorlopig als volgt vorm. Wij stellen een coördinerend bestuur aan, waarvan de leden zoveel mogelijk deel uitmaken van verschillende commissies zoals: Bouw, Subsidies, Tuin, Werving en voor de Sociale, Financiële en Juridische aspecten.
We gaan op zoek naar meer begeleiding en werken zelf hard mee:
· We stellen met adviseurs een stappenplan op.
· We kiezen onze architect: opMAAT een jong bureau dat zich verdienstelijk maakt in duurzame, esthetische bouw.
· We komen, alweer met behulp van deskundige adviseurs, tot het REP ofwel Ruimte Eisen Programma.
· Er wordt een team gevormd van een drietal Kwartels en opMAAT. Dit brengt ons tot het Voorlopig Ontwerp (VO).
· We organiseren een ‘vangnet constructie’ waarin de Principaal, een projectontwikkelaar van woningbouw verenigingen, een grote rol gaat spelen o.a. door het ‘leveren’ van een projectmanager.
· Het Planteam wordt gevormd: twee wekelijks overleg van 3 Kwartels, de architect en de projectmanager.
· De aannemer wordt gekozen: Van Leeuwen, specialist in houtskeletbouw van appartementen en we kiezen voor een bouwteam constructie. D.w.z. dat de aannemer mee denkt en mee praat met de architect. We hopen hier onder meer kosten mee te besparen.
· Het gereed komen van het Definitief Ontwerp (DO) en het bestek laat lang op zich wachten.
· Intussen wordt, op grond van makelaars adviezen, de Vrij Op Naam (VON) prijs per appartement berekend, net zoals de verdeelsleutels voor betaling van de gemeenschappelijke ruimtes en de tuin.
Op het moment dat de prijzen definitief vastgesteld zijn en de aannemer gefinancierd moet worden, is een aantal deelnemers, om financiële redenen, helaas genoodzaakt af te haken. Het aantal loopt dramatisch en droevig terug van 22 naar 16 opties.
Gelukkig zijn bij de oplevering van het gebouw voor alle woningen kopers gevonden.
De finale
Eind september 2002 begint de bouw. Het schuimbeton wordt gestort. Het Kwarteel is niet langer een luchtbel. Feestelijk luiden we dit moment in door zeepbellen de lucht in te blazen.
Nú staat er een schitterend vrolijk en vriendelijk gebouw. De architectuur benadrukt de gezamenlijkheid: 2 ‘bananen’ verbonden door een ronde gemeenschappelijk tuin.
Eind november 2003 is de oplevering.
Wat niet zo gelopen is als wij wensten, zijn vooral de hoge kosten die, ondanks de vele bezuinigingen op de bouw, bleven oplopen. Die hoge kosten waren het gevolg van allerlei factoren:
· de vorm van het gebouw.
· de verschillende maten van de appartementen, waardoor het gebouw geen standaard vorm heeft.
· gebrek aan ervaring met regels bij particulier opdrachtgeverschap bij notaris en projectgroep.
· geen hulp in het woud van subsidieverstrekkers.
· onvoldoende duidelijkheid in de eerste gesprekken van architect, projectmanager en aannemer.
· de eisen op duurzaamheids gebied.
Wat is wel gerealiseerd van onze oorspronkelijke wensen en plannen:
· de plek; in een ecologische wijk en centraal gelegen in het land
· de fijne club bewoners
· het fraaie gebouw; het is geen recht toe recht aan gebouw geworden
· iedereen is blij met het eigen appartement
Aanbevelingen en vragen die nieuwe starters zich kunnen stellen:
· kostenbewaking: goed overleg tussen architect en aannemer in een vroeg stadium
· is de bouwteam constructie beter dan een vaste aanneem som? Vraag aan meerdere aannemers een offerte.
· keukens en badkamers in of uit het bestek laten?
· de keuze maken voor standaardbouw met lagere prijzen of veel verschillende woningtypes, die uiteraard meer kosten.
· ga kijken bij bestaande woongroepen
Het is een lange reis
Duidelijk is dat niet het doel alleen het belangrijkste is maar dat de reis op zich al heel veel biedt. Onze tocht met elkaar gaat verder, ook nu het gebouw er al een paar jaar staat.